“金贵”的海珠区还有总价四五百万元的新货

　　文/羊城晚报记者 范晗越

　　广州市海珠区因土拍市场又掀起一波热潮。

　　9月11日，该区上涌果树公园北侧地块通过摇号确定了最终竞得者为中海地产。该地块在9月8日曾吸引了16家开发商举牌，经过85轮激烈竞价后价格达到最高限价，刷新了海珠区单一地块成交总价纪录，扣除配建后的楼面地价也高达5.22万元/平方米，在海珠区仅次于时代大家地块的地价。

　　地块抢手的背后是海珠区今年以来楼市的火热。克而瑞数据显示，今年1至8月中，海珠区一手住宅量价齐升，网签均价高达95940元/平方米，套均价则是达到了1431万元。

　　与海珠区“一区一谷一圈”的发展布局相符，海珠区楼市几乎也出现了大致以城市新中轴为界的东中西分化，存在价格断层。整个区域中，楼价相对较高的东部，能高达10多万元/平方米；中部的项目，因有生态资源等支撑，楼价也达到9万元/平方米左右；而在海珠西部，上车门槛相对较低，最低单价为约6万元/平方米，总价最低450万元。

　　琶洲：上半年千万元以上级别住宅成交超天河

　　在高端住宅方面，琶洲这个板块在今年上半年完成了对天河的超越。

　　克而瑞数据显示，今年上半年，广州总价千万元以上一手住宅成交量达到了创纪录的2476套，其中海珠区成交967套，占全市约36%，天河区成交为556套。仅是琶洲一个板块，其成交量就达591套，占海珠此类住宅成交量的61%，超过了整个天河区的成交量。当然，这也和天河区同类型产品供应量不及海珠区有较大关系。

　　琶洲上半年千万元级住宅的业绩主要来自琶洲南TOD，据统计，今年上半年，该项目共网签了546套总价千万元以上的一手住宅，占全海珠成交量的56%，而该项目“住宅+别墅+公寓”的全部成交金额更是达到了113.07亿元，是广州市唯一网签破百亿元的项目。整体上看，该项目上半年成交套均价格达1967万元，远超海珠区全区的套均价格。

　　高端物业的畅销，离不开琶洲试验区正在兑现的价值。《琶洲数字经济指数研究报告（2022）》显示，截至2022年，琶洲试验区内企业数量已达3.4万家。在琶洲西区，除已投入使用的唯品会总部大厦、阿里巴巴华南总部等写字楼外，小米大厦、腾讯广州总部等多个写字楼目前均已完成主体施工，试验区城市界面已初具规模。按照《琶洲地区发展规划（2019－2035年）》，预计2035年琶洲地区就业人口约80万人，居住人口约34万人，这将促使区域内产生大量的住房需求。同时，板块内住宅用地的稀缺性也将进一步推动行情上涨。

　　海珠西部：中小户型供应较多，配套完善吸引改善客

　　作为与“海珠新活力文商旅融合圈”相契合的区域，海珠西部既有商业繁华的江南西、昌岗路，又有承载着海珠区工业历史的广纸片区、工业大道。这里是海珠区城市化开发较早的区域，有大量开发于20世纪90年代末和本世纪初的旧小区，如保利花园、金碧花园等，积累了大量改善需求的同时，也依靠成熟的商业、教育配套等吸引着越秀、天河等其他区域外溢的改善客。

　　在越秀区新盘几乎全部迈向10万元/平方米的情况下，对具有一定经济实力，但又无法承担越秀新房价格的老城改善客们而言，海珠西部的各个板块是一个不错的选择，10万元/平方米以内的价格有不少产品可选。2022年初入市的中海观澔府目前价格在7.5万元/平方米以上，近期开盘的越秀珠实城发江湾和樾价格则是8万元/平方米起。二者的面积段在89至140平方米之间，在不选择140平方米较大户型的情况下，总价可以控制在千万元以内。

　　对于喜爱老城烟火气的年轻人来说，中旅天宸府、中海江泰里等新盘也有小面积、设计潮的高性价比户型可选。中海江泰里距地铁2号线江泰路站仅100米左右，小至75平方米，最大105平方米的“1+2”户型，将单位总价控制在了750万元以内。同时，客厅、餐厅、厨房、创意空间的一体化设计，配套的潮里Mall引入的咖啡馆、精酿餐吧等时尚业态都在为项目打造年轻化的配套。不过一些年轻的看房者也坦言，7万元/平方米的价格，使得他们的入市门槛超过了500万元，对他们来说压力还是比较大。而昌岗路地铁站旁边的中旅天宸府，则是目前区域内上车门槛相对更低的项目，部分特价的82平方米小户型，最低总价在450万元。

　　在现有的地铁2、3、8号线和在建的地铁11号线的带动下，海珠西部与琶洲的通勤时间目前已经短至二三十分钟。

　　海珠中部：百亿地块受关注，沥滘新品推出8.6折优惠

　　海珠区在城市新中轴线上的盘并不多，一手项目主要包括保利四季和颂、方圆滨江壹号、中铁建西派粤府以及由珠光操盘的沥滘村旧改项目海珠新城。均价9万元/平方米的保利四季和颂及吹风价8万元/平方米起的滨江壹号均近广州塔，交通便利。

　　从客村立交出发，沿广州大道南行2公里左右，便能抵达9月中海地产竞得的上涌果树公园北侧地块，这宗总价上百亿的地块，中海还会为其带来哪些引领性的设计，非常值得业内和购房者关注。地块不仅有地铁配套优势，周边万达广场、合生广场等商业配套也齐全，同时还配建有幼儿园和中小学，更具价值的是，地块具有中心区少有的生态资源，业内预计，项目亮相后，又将是海珠区楼市里一个热门话题。

　　中轴线的南端、临近珠江的创新湾板块内，目前在售的新盘主要是中铁建西派粤府和海珠新城。可南向望江的西派粤府，聚焦改善型产品，单位面积段从120至140平方米，从样板房可见，其主打的140平方米四房户型，南北通透，带有大面积阳台和花池等高附送空间设计。目前该项目报价在6.9万-9.7万元/平方米之间，总价在千万元左右。而作为沥滘村旧改而成的商品房项目，海珠新城的体量庞大，是目前海珠区上车门槛较低的性价比之选。目前，海珠新城在售的是东区地块的5、6、7三栋，户型为110至140平方米的三房至四房，带精装交付的产品价格则为6.18万元/平方米，最低总价大约为650万元。如果觉得该价位比较高，买家可以选择第5栋楼宇的毛坯房，价格约5.9万元/平方米。更具吸引力的是，目前该项目正在推出教师节团购活动，据介绍，在职教师凭相关证明在此购房可享受原价8.6折的购房优惠，部分单位价格比5.9万元/平方米还会低。